CONTRATOS • IMÓVEIS
Documentos para comprar imóvel: checklist completo para comprador e vendedor
Comprar um imóvel envolve uma cadeia de documentos do comprador, do vendedor e do próprio imóvel. Saber o que reunir com antecedência evita atrasos no cartório, no banco e na transferência de propriedade.
O processo em linhas gerais
A compra de imóvel no Brasil passa por três momentos principais: o acordo entre as partes (contrato particular ou promessa de compra e venda), a lavratura da escritura pública em cartório de notas (obrigatória para imóveis) e o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis — que é o que efetivamente transfere a propriedade.
O Art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transmissão de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Na prática, isso abrange a esmagadora maioria das compras de imóveis no Brasil. O contrato particular entre as partes é importante, mas sozinho não transfere a propriedade sem o registro.
Documentos do comprador
- ✓RG e CPF (ou CNH com CPF);
- ✓Certidão de nascimento ou casamento (para confirmar estado civil e regime de bens);
- ✓Comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias);
- ✓Comprovante de renda (holerite, declaração de IR, DECORE para autônomos);
- ✓Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal) — recomendável;
- ✓Certidão negativa de ações judiciais (cível e trabalhista) — recomendável.
Se o comprador for casado: ambos os cônjuges precisam assinar a escritura, independentemente do regime de bens — e apresentar os documentos acima. Em união estável, o companheiro também precisa participar do ato.
Documentos do vendedor (pessoa física)
- ✓RG, CPF e certidão de estado civil (casamento, divórcio, viuvez);
- ✓Comprovante de residência;
- ✓Certidão negativa de débitos com a Receita Federal e INSS;
- ✓Certidão negativa de ações cíveis, trabalhistas e de execução fiscal;
- ✓Certidão negativa de protesto de títulos (cartórios de protesto da comarca);
- ✓Se casado: documentos do cônjuge e certidão de casamento com regime de bens.
As certidões negativas do vendedor protegem o comprador de adquirir um imóvel que futuramente pode ser atingido por execuções judiciais por dívidas do vendedor. A Súmula 375 do STJ protege o adquirente de boa-fé, mas ter as certidões elimina riscos futuros.
Documentos do imóvel
- ✓Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (certidão de ônus e ações) — fundamental;
- ✓Certidão de quitação do IPTU (prefeitura);
- ✓Certidão negativa de débitos condominiais (para apartamentos);
- ✓Habite-se (alvará de conclusão de obra) — para imóveis novos ou com construção/reforma;
- ✓Planta do imóvel aprovada pela prefeitura (quando disponível);
- ✓Comprovante de quitação de contas de água, luz e gás.
Atenção: a matrícula atualizada (emitida há no máximo 30 dias) é o documento mais importante. Ela revela se há hipoteca, penhora, alienação fiduciária ou outro ônus sobre o imóvel. Nunca feche negócio sem verificar a matrícula.
Documentos adicionais para financiamento bancário
Quando a compra envolve financiamento (Caixa, Bradesco, Itaú, Santander, etc.), o banco faz sua própria análise de crédito e pode solicitar documentos adicionais, entre eles:
- ✓Holerites dos últimos 3 meses ou declaração de IR com recibo de entrega;
- ✓Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses;
- ✓Certidão de FGTS (para uso no FGTS como entrada, quando aplicável);
- ✓Laudo de avaliação do imóvel (feito pelo banco ou empresa terceirizada contratada);
- ✓Declaração de não possuir outro imóvel financiado pelo FGTS (quando aplicável).
Modelo pronto
Contrato de Compra e Venda
Modelo particular para registrar o acordo antes da escritura pública.
Gerar contrato
Modelo pronto
Procuração Particular
Para autorizar alguém a representar você em etapas do processo.
Gerar procuração
Perguntas frequentes
Contrato particular de compra e venda transfere a propriedade?
Não. O contrato particular registra o acordo entre as partes e cria obrigações, mas a transferência da propriedade só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o imóvel ainda é legalmente do vendedor para todos os efeitos perante terceiros.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não é legalmente obrigatório, mas é altamente recomendável. Um advogado imobiliário verifica a regularidade das certidões, analisa os contratos e garante que a transação está segura. Em negócios de grande valor, o custo do advogado é pequeno comparado ao risco de adquirir um imóvel com problema.
Quanto custa a escritura pública e o registro?
Os custos variam por estado e valor do imóvel. Em geral, incluem: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, pago à prefeitura — de 2% a 3% do valor), emolumentos do cartório de notas (escritura) e taxas do Cartório de Registro de Imóveis. O total costuma ficar entre 3% e 5% do valor do imóvel.
Posso usar o FGTS para comprar qualquer imóvel?
Não. O FGTS tem regras específicas: o comprador não pode ter outro imóvel financiado pelo FGTS, deve ter pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, o imóvel deve ser residencial urbano e estar dentro dos limites de valor do programa. Consulte a Caixa Econômica Federal para verificar se seu caso se enquadra.
O que é alienação fiduciária e como afeta a compra?
Na alienação fiduciária (usada na maioria dos financiamentos imobiliários), o imóvel fica em nome do banco como garantia até a quitação do financiamento. O comprador tem a posse, mas a propriedade está registrada em nome do banco. Se o comprador não pagar, o banco pode retomar o imóvel com processo mais rápido do que uma hipoteca tradicional.
O que verificar antes de fechar o negócio?
Verifique: matrícula atualizada (ônus, penhoras, hipotecas), certidões negativas do vendedor, quitação de IPTU e condomínio, regularidade da construção (habite-se, averbação de reforma se houver), e se o imóvel está em área regular (não é ZEIS, área de manancial, etc.). Visitar o imóvel pessoalmente e conversar com vizinhos também ajuda a identificar problemas não documentais.
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